ITR ou IPTU: qual imposto um imóvel rural em zona urbana deve pagar?

Nos últimos anos, as cidades cresceram e avançaram sobre territórios que antes pertenciam à zona rural dos municípios; com isso, propriedades rurais passaram a estar localizadas em zona urbana, gerando dúvidas sobre a cobrança de impostos, em especial quanto ao Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) e ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

O Código Tributário Nacional (CTN) define o imóvel rural por exclusão do que é imóvel urbano. Para serem consideradas propriedades urbanas, as construções devem ter, pelo menos, duas das seguintes características:

• meio fio ou calçamento com canalização de águas pluviais; 
• abastecimento de água; 
• sistema de esgotos sanitários;
• rede de iluminação pública com ou sem posteamento para distribuição     domiciliar; 
• escola primária ou posto de saúde a no máximo 3 quilômetros.

Se for observado apenas o CTN, as propriedades com finalidade rural localizadas em zonas urbanas deveriam pagar IPTU, um imposto muito mais caro que o ITR, porque considera localização e área do terreno, além do tamanho e da idade das edificações. No entanto, a justiça considera uma legislação mais ampla para definir essa questão.

IPTU ou ITR?

O ITR é um tributo federal cobrado anualmente, pago pelo proprietário da terra, possuidor de qualquer título (inclusive o usufrutuário) de imóvel rural ou pelo titular do domínio útil. As alíquotas variam de 0,03% a 20% em função da área do imóvel e do grau de sua utilização ou produtividade. 

O IPTU é cobrado pelo município de todos os proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comerciais. O imposto é calculado com base no valor venal do imóvel, estabelecido pelo Poder Público para a propriedade. Além disso, são aplicadas alíquotas, descontos e acréscimos definidos pelos municípios.

Propriedades rurais em áreas urbanas pagam ITR

O IPTU costuma ser bem mais caro que o ITR, e muitos proprietários de áreas com finalidade rural localizadas em zonas urbanas acabam pagando um imposto mais alto. Por isso, uma série de ações foi protocolada no Judiciário, e o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) se pronunciou sobre o assunto.

Para decidir o tipo de imposto a ser cobrado, o STJ passou a considerar a destinação do imóvel ao julgar o Recurso Especial n. 1.112.646/SP. Mesmo localizada em área urbana, se a propriedade for comprovadamente utilizada para exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, o imposto a ser pago é o ITR, e não o IPTU. Dessa forma, produtores que estiverem nessa situação podem ter direito a substituir o IPTU pelo ITR, além de ter restituídos os valores pagos a mais ao município nos últimos cinco anos. 

Fonte: Instituto Escolhas, Ibijus, Conjur, Agrolink, Jus Brasil, Estadão.