O arrendamento de terras oferece lucros para ambas as partes, mas há regras que precisam ser observadas para garantir um bom contrato
Os contratos de arrendamento são bastante comuns em zonas rurais: para os proprietários, é uma solução interessante para não manter uma terra improdutiva; já o arrendatário consegue produzir sem dispor de tanto capital para comprar mais terra. Em resumo, esse é um contrato pelo qual o proprietário cede sua terra e os direitos de uso dela por um valor para o arrendatário.
Via de regra, os contratos não precisam seguir uma forma exata e podem até ser verbais, embora isso não seja recomendado, mas eles são regulados pela Lei nº 4504/64, também conhecida como “Estatuto da Terra”. A seguir, explicamos os principais detalhes aos quais é importante se atentar antes de fazer um contrato de arrendamento de terras.
Para quem não conhece o termo, é possível simplificar o arrendamento como uma espécie de “aluguel da terra”, embora seus contratos tenham regras específicas, diferentes de um aluguel comum. Basicamente, o arrendatário paga um valor para usar aquela terra por um tempo.
Esse contrato pode ser feito por um tempo limitado ou indeterminado, embora existam prazos mínimos. Ele garante o direito de uso daquela propriedade para plantar, criar animais e demais trabalhos, desde que respeitando as regras do contrato. Além disso, oferece certos direitos para o arrendatário, como veremos a seguir.
O contrato de arrendamento deve prever um valor em dinheiro para o uso da terra. Pagando o preço, o arrendatário pode usar a terra para plantar ou criar animais, zelando pela preservação do solo e da propriedade.
Dito isso, o preço em dinheiro pode ser pago com um valor equivalente em produtos se assim as partes desejarem. Contudo, os proprietários não podem obrigar o arrendatário a vender sua produção a um parceiro específico, beneficiar sua produção em estabelecimento específico ou oferecer serviços gratuitos.
Frequentemente, o arrendamento é confundido com os contratos de parceria rural, mas estes regimes são diferentes. Nesse outro contrato, não há pagamento de preço em dinheiro, mas sim uma participação de ambas as partes na produção. Então, ambos partilham lucros e riscos, como parceiros. Já no arrendamento, o arrendatário é responsável pelo seu trabalho, e o proprietário só recebe seu valor devido pela terra.
Como dito, por mais que o pagamento possa ser feito em produtos, é indispensável fixar um preço em dinheiro para o arrendamento. Esse valor pode depender da produtividade, local da propriedade e demais benfeitorias que existam no imóvel. Contudo, a lei impõe um limite nos valores de arrendamento. Tal limite é de 15% do valor cadastral do imóvel, se este for arrendado em sua totalidade, mas pode chegar a 30% se o arrendamento for apenas de uma parte da propriedade.
Não existe um modelo único de contrato, já que cada negociação tem suas particularidades — por isso, o mais recomendado é contratar um advogado especialista em direito rural para a elaboração do contrato. De todo modo, há algumas regras importantes para as quais deve-se atentar quando se pretende fazer um contrato desse tipo.
A primeira delas se refere ao prazo mínimo de arrendamento: ele é de três anos para lavouras temporárias e criações de pequeno ou médio portes; cinco anos para lavoura permanente e a pecuária de grande porte; sete anos para exploração florestal. Esse prazo pode ser prorrogado para manter os direitos do arrendatário à sua colheita, caso esta atrase por eventualidades.
O arrendatário tem direitos de preferência e deve ser notificado caso o imóvel seja vendido, podendo comprá-lo, descontando o que já foi investido no arrendamento para quitar o valor. Além disso, ele pode ser indenizado por benfeitorias necessárias ao imóvel.
Para terminar, é interessante explicar que essas regras podem não ser aplicadas aos grandes proprietários de terra e empresas, segundo entendimento do STJ (Superior Tribunal de Justiça), oferecendo mais liberdade, porém mais riscos, a esses contratos.
Fonte: Direito Rural, Corelaw, MyFarm.