Aluguel e arrendamento de pasto: um guia completo para os produtores rurais

“Aluga-se”. É comum encontrar placas pelas ruas das cidades com esse indicativo, mas uma placa com “Aluga-se este pasto” já não é tão normal assim, nem mesmo nas zonas rurais. O aluguel e o arrendamento de pasto são práticas com diferentes formas pelo país, mas ambas são parcerias pecuárias. 

O Agro Estadão entrevistou especialistas no assunto para responder às principais dúvidas sobre o tema. 

O que é aluguel de pasto?

O aluguel de pasto e o arrendamento de pasto podem ter o mesmo significado dependendo da região. “O Brasil é muito grande. Então, às vezes o nome troca, mas o objeto é o mesmo”, comenta o presidente da Comissão de Bovinocultura de Corte da CNA (Confederação da Agricultura e Pecuária do Brasil), Francisco de Castro. Apesar disso, há algumas diferenças nas formas como são feitos esses acordos.

O aluguel de pasto é a prática em que o proprietário do imóvel rural cuida de uma determinada quantidade de cabeças de vacas ou de bois ou de bezerros de outra pessoa na sua propriedade. Nesses casos, o proprietário oferece a pastagem e acompanha os animais no tempo em que estiver alugado. Os custos como alimentação e vacinas, por exemplo, são pagos pelo locatário, mas quem aplica os remédios e oferece o alimento é o proprietário da terra. (Confira os valores abaixo)

O que é arrendamento de pasto?

No arrendamento, o proprietário do imóvel rural cede todo o espaço ao locatário e toda a manutenção com manejo, infraestrutura, possíveis reparos de cercas e investimentos na propriedade. Nesses casos, a quantidade de animais é determinada por quem está locando. A obrigação é entregar a propriedade melhor ou no mesmo estado em que foi arrendada. 

Mesmo com as definições, o advogado da Resende Advogados Associados e especialista em Direito Agroambiental, Leonardo Resende, lembra que o acordo entre as partes pode ter variações. “Hoje, na pecuária, você consegue fazer vários tipos de arrendamento. Você tem liberdade para contratar da melhor forma [entre as partes]”, afirma.  

Quanto custa o aluguel de pasto?

O aluguel de pasto tem preço variável de acordo com região onde é ofertado e a qualidade do pasto. Outro peso nessa balança é a finalidade: cria, recria ou engorda. 

Os especialistas apontam que uma base normalmente aplicada é o valor por cabeça de 20% a 25% da arroba do boi naquela região do aluguel. Em uma simulação com a arroba de R$ 220, o preço por cabeça poderia variar entre R$ 44 e R$ 55.

Esse pagamento é feito mensalmente ao proprietário da terra. O custo de produção é de obrigação do dono dos animais, ou seja, sal, ração, medicamentos e transporte ficam por conta do locatário.

Quanto custa o arrendamento de pasto?

Para o arrendamento de pasto, a dinâmica dos valores e até as formas de pagamento mudam mais ainda. As principais variáveis são:

• condição de entrega da propriedade para o locatário;
• necessidade de investimento na terra ou não;
• tipo de terra;
• capacidade de exploração da terra (quantidade de gado que ela comporta, por exemplo); 
• possibilidade de adoção de sistemas integrados à pecuária, como lavouras.

Nessa forma de locação, os pagamentos costumam ser mensais ou anuais. Além disso, em muitos casos, quando há necessidade de investimento na propriedade, como reforma de pastagem ou melhoramento do solo, o início do pagamento pode ocorrer depois de um período de carência. 

“Eu já vi arrendamento que a pessoa arrendou a fazenda que no momento do contrato tinha capacidade para 800 bezerros. Mas depois de investimentos, de rotacionado, de adubação, essa capacidade sobe para 1500, mas pagando arrendamento de 800. Esses 700 a mais é o investimento feito na fazenda. O arrendamento dá essa liberdade de poder acertar com o proprietário do imóvel da forma que melhor atende cada um”, esclarece o advogado.

O presidente da Comissão de Bovinocultura da CNA, aponta que um norte nesses casos é ver a capacidade que a área comporta em gado. A partir disso, as duas partes ponderam os aspectos citados anteriormente. “No final, o proprietário vai receber uma parte em dinheiro e a outra em benfeitorias”, explica Castro. 

Quais as vantagens de alugar ou arrendar pasto?

Os benefícios destacados pelos especialistas estão relacionados principalmente ao estado financeiro das partes. 

Para o locador

• Renda: nos casos de aluguel e até mesmo de arrendamento, o dono da propriedade terá um recurso constante, mensal ou anual, conforme o contrato acertado.

• Investimento na terra: para quem faz o arrendamento de pasto, outra vantagem que pode ocorrer é o de receber a terra com investimentos feitos nela, como uma reforma de curral, por exemplo. 

• Sem dor de cabeça: outro ponto é que a manutenção da terra, como acero e limpeza de pasto, serão de quem arrendou a propriedade. 

• Garantir a função social da propriedade: atualmente, as propriedades rurais devem ter uma função social, isto é, se manter produtivas. Quanto maior a produtividade, menor tende a ser o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural). Além disso, garante que a terra não passe por uma desapropriação social, já que há uma atividade produtiva desenvolvida no terreno.

Para o locatário

• Não imobilizar recursos: o interessado na produção pecuária poderá destinar o dinheiro para a finalidade da produção, ou seja, não precisará aplicar uma quantia considerável do capital em uma propriedade.

• Mais liberdade com dinheiro: outro ponto é a liquidez com que o recurso aplicado na atividade pode retornar às mãos do locatário, ou seja, é mais fácil vender o gado do que a terra. 

Quais os cuidados na hora de arrendar ou alugar?

O principal ponto de atenção antes de fechar o negócio é analisar a capacidade de pagamento e a honestidade da pessoa envolvida. Segundo Castro, isso serve tanto para locatário quanto para locador e cita uma frase que o avô costumava usar.

“Negócio ruim com gente boa, no fim fica bom. Negócio bom com gente ruim, só dá problema.”

Além disso, outros cuidados apontados são:

Para locador

• verificar situação jurídica e criminal da pessoa (sondar se não há pendências nessas esferas);
• certificar-se da capacidade de pagamento do locatário.

Para locatário

• certificar-se da situação ambiental e tributária;
• verificar se não há casos de trabalho análogo à escravidão na área;
• vistoriar o imóvel;
• localização e logística da propriedade;
• ver a vocação da área (se ela realmente é destinada à pecuária); 
• documento comprovando a entrega do gado (nos casos de aluguel).

Dicas na hora de fazer um contrato

O advogado especialista em Direito Ambiental, Leonardo Resende, cita alguns pontos que são importantes constarem no contrato.

• Responsabilidade ambiental: estabelecer a obrigatoriedade da preservação ambiental das áreas previstas em lei. Isso para o caso de arrendamento.

• Garantias: colocar garantias do cumprimento dos acordos e estabelecer os casos de quebra de contrato, como a prática de crimes, e previsão de multas. Por exemplo, o ressarcimento de um animal morto quando foi provocado pelo manejo incorreto do proprietário da terra alugada.

• Pagamento do ITR: prever ou não em contrato quem será a parte responsável pelo pagamento do ITR. Caso não esteja no documento, a lei entende que o pagamento é obrigação do proprietário.

Além disso, a principal recomendação é buscar um auxílio jurídico e especializado para a formatação do contrato.